美國人喜歡搬遷，所以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)。在日本，如果給房產(chǎn)中介交了首付金，中介公司會(huì)和客戶簽訂一份“首付金保證書”，確保資金安全。

監(jiān)督管理很嚴(yán)格

美國房產(chǎn)中介一般分為經(jīng)紀(jì)人、銷售員和合伙經(jīng)紀(jì)人三類。成立于1947年的“全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)”是美國最大的房地產(chǎn)行業(yè)公會(huì)，有會(huì)員近70萬人。美國房產(chǎn)中介行業(yè)的門檻很高，考試也十分嚴(yán)格，通過的比例大約只有20%。盡管各州發(fā)放執(zhí)照的要求不一，但一般要求申請者修完并考試通過相關(guān)課程。

以銷售員為例，他們要修完房地產(chǎn)原理、商業(yè)、公證等6門課程。經(jīng)紀(jì)人不僅要修完房地產(chǎn)實(shí)務(wù)、法律規(guī)章、財(cái)務(wù)、估價(jià)、會(huì)計(jì)等5門必修課，還要在商業(yè)、法律、管理、公證等課程中再選3門。銷售員和經(jīng)紀(jì)人的執(zhí)照有效期2年，2年后申請換發(fā)，申請換發(fā)時(shí)必須再參加22.5小時(shí)的繼續(xù)教育。

美國有一套獨(dú)特的房地產(chǎn)中介管理制度和運(yùn)作手段。早在1917年，美國就相繼頒布了《州執(zhí)照法》、《一般代理法規(guī)》、《契約法規(guī)》等法則。對于開業(yè)的中介公司，要求他們有固定的營業(yè)場所，并開設(shè)特別的信用賬戶，以存放房主及客戶的資金。美國的商業(yè)法典列舉了從業(yè)執(zhí)照暫停與吊銷的規(guī)定。州房產(chǎn)委員會(huì)設(shè)有調(diào)查機(jī)構(gòu)，隨時(shí)可以到中介公司檢查業(yè)務(wù)記錄。公司一旦被查出有欺詐顧客的行為，經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照輕者暫停，重者永久取消從業(yè)資格。

日本有專門的房地產(chǎn)管理法令法規(guī)，對于房屋中介的要求也十分嚴(yán)格。記者的一個(gè)朋友今年在日本買了一幢獨(dú)門獨(dú)院的房子。在驗(yàn)收房子時(shí)，朋友發(fā)現(xiàn)房屋的外墻根有一條小裂縫，房產(chǎn)中介的工作人員大驚失色，因?yàn)檫@直接影響到公司的信譽(yù)、還有個(gè)人的飯碗問題。中介公司趕緊找人施工補(bǔ)上了這道裂縫，其實(shí)裂縫就是涂料不均造成的，不過后來的房價(jià)還因此降了100萬日元(約合人民幣6.6萬元)。

首付金不怕“打水漂”

在日本，一旦有看中的房子，中介公司會(huì)盡快帶顧客去看房。如果顧客覺得滿意，需要填寫不動(dòng)產(chǎn)購入申請書，然后雙方商議付款事宜，簽寫不動(dòng)產(chǎn)買賣契約。一般來說，買主需要付總房價(jià)10%左右的首付金。中介公司還會(huì)給買主一份“首付金保證書”，保證書中明確地寫著，萬一交了首付金，而不動(dòng)產(chǎn)公司倒閉的話，國土交通省制定的保證公司、銀行、保險(xiǎn)公司等有責(zé)任履行返還首付金的義務(wù)。有了這份保證書，顧客就不用擔(dān)心自己的錢會(huì)打水漂。支付了首付金之后，中介商就要幫助買主申請貸款手續(xù)，做出每月還貸計(jì)劃，買主付了剩余的房款之后，就可以辦理房子所有權(quán)登記手續(xù)。

在美國，所有房產(chǎn)中介廣告詞幾乎都大同小異，“保證讓你用最少的錢買到最好的房子；保證讓你的房子賣到最高的價(jià)錢�！狈凑�賣方和買方都要“放血”。房產(chǎn)中介都靠傭金生活，傭金比例大約是房價(jià)的6%，由買賣雙方共同承擔(dān)。除了支付傭金之外，買賣雙方不需要交其他的費(fèi)用給中介。

如果要賣房，打個(gè)電話到中介公司登記后，經(jīng)紀(jì)人就上門看房估價(jià)。通常他們會(huì)給房主一些建議，如家具位置應(yīng)作哪些調(diào)整；一些有礙觀瞻的物品可暫時(shí)放到地下室等等。業(yè)務(wù)員完成估價(jià)后會(huì)將房屋資料在網(wǎng)上公布，房主只要等消息就是了。

現(xiàn)在，美國的各家房產(chǎn)中介公司都相互合作，做到房源共享，還出現(xiàn)了所謂的MLS系統(tǒng)。所有參與買賣的房產(chǎn)都有一個(gè)MLS編號(hào)，憑借這個(gè)編號(hào)，任何一家的經(jīng)紀(jì)人公司都可獲得此房屋的信息，從而幫助客戶交易。記者的一位朋友買房時(shí)就是先找到中介，中介通過MLS編號(hào)聯(lián)系到房子的賣方經(jīng)紀(jì)人，告知他們看房的具體時(shí)間。一般情況下，買方看房時(shí)房主是不在場的。朋友去看房時(shí)，他看到房主根據(jù)約定把鑰匙掛在門口的一個(gè)小黑匣子里，旁邊還留有字條：“狗關(guān)在車庫里，請勿開車庫門。”(來源：國際在線-世界新聞報(bào)　梅彥玲、田琛)