網友：最近從一位親友那里聽說，他的小孩要到澳大利亞留學，他打算在當?shù)刭徶梅慨a給孩子住，剩余空間則出租，收入幾乎可以抵消孩子的留學費用，他還說這叫“以房養(yǎng)學”。

請問，沒有綠卡也可以到海外投資房產嗎？比廣州貴很多嗎？“以房養(yǎng)學”的賬怎么算？中國房產有70年的產權的規(guī)定，那么澳大利亞的房產呢？

跑腿： “以房養(yǎng)學”的概念早在2002年就有，但是并不普及，2007年、2008年，國內房產大熱的時候，逐漸被國人所認識。記者從廣州首家推出“以房養(yǎng)學”概念的某移民機構獲悉，現(xiàn)在這方面的業(yè)務量開始成倍增加，不過基數(shù)還不是特別多，大約一年也就百單左右。

綜合各種因素，對于中國人來說，現(xiàn)在買澳大利亞的房子并不算貴，是個入市的好機會。但是一定要通過正規(guī)的渠道和專業(yè)機構交易，以減少投資風險。

小案例

-留學三年不賠反賺

潘勇輝算是第一代“以房養(yǎng)學”的留學生。2001年，潘勇輝到澳大利亞留學，一過去就買了一套房。當時的匯率大約是4.2，一個包含了三個房間的別墅共計30萬澳元。當時潘勇輝自己住一個房間，其他兩個房間按照一個房間100澳元/周的價格租給兩位留學生，一個月就是800澳元，基本已經能夠抵扣月供。

到2004年潘勇輝畢業(yè)的時候，房子升值到55萬澳元，而且匯率上升至6.5，折合成人民幣為357.5萬元，不計各種手續(xù)費，這套房子賺了近兩倍。而三年的留學費和生活費大約為7萬澳元，潘勇輝不僅賺回了學費，還小賺了一筆。

-算個賬

以在墨爾本留學三年為例，購一套三房價值40萬澳元的別墅，澳元與人民幣匯率1：4.4。以下除標注外均為澳元。

生活費：1.2萬/年×3=3.6萬(折合人民幣15.84萬)

學費：2萬/年×3=6萬(折合人民幣26.4萬)

買房收入：租金收入：除孩子自住一間，其他兩間出租，收入為：180/周/間×2間×52周×3年=5.616萬(折合人民幣24.71萬)。

升值收入：澳大利亞房價每年升10%，3年房產升值部分(40萬×1.13)-40萬=13.24萬(折合人民幣58.256萬)

盈余：人民幣24.71萬+58.256萬-15.84萬-26.4萬=40.726萬

你問我答

1、問：“以房養(yǎng)學”一般需多少錢？

答：五六十萬元人民幣起步。

某移民機構總裁盧有駿告訴記者，“以房養(yǎng)學”所需的資金量并沒有想象中的那么大。目前澳大利亞一個別墅的價格大約是40萬澳元，按照平方計算的話，大約是五六千元人民幣一平方米，相比廣州來說并不算貴。首期三成，按照目前的匯率來計算，大約也就是50萬~60萬元人民幣。

而且在澳大利亞，目前還有一種只交利息、不付本金的還款方式，還款壓力非常小�！拔覀儾⒉煌瞥缤顿Y者盡快供完房子，而是利用留學這幾年的房地產的自然增值，來減輕留學費用的壓力�！北R有駿表示，除了投資之外，“以房養(yǎng)學”的另一個重要目的是，有個自己的房子，孩子就有了家的歸屬感，可以減輕不少漂泊的孤獨感，也緩解一些心理壓力。

2、問：其他國家“以房養(yǎng)學”行得通嗎？

答：從市場政策等考慮澳大利亞較可行。

記者了解到，目前來說，“以房養(yǎng)學”的做法基本集中在澳大利亞。一方面，跟目前的留學機構推出的業(yè)務有關，另一方面，也有法律、市場等原因。

盧有駿表示，在理論上，“以房養(yǎng)學”在各個國家，甚至在中國也是可行。但是在美國，購房有一個地產稅，一旦持有房地產，每月就要繳納不菲的地產稅，買得起未必養(yǎng)得起，“以房養(yǎng)學”未必合適。又比如在加拿大，原本也是可以這么做的，但是加拿大的留學生并沒有澳大利亞多，轉手沒那么容易。

3、問：現(xiàn)在是在澳買房的好機會嗎？

答：匯率創(chuàng)新低，房產市場上升期。

那么，在澳大利亞買房就真的能穩(wěn)賺不賠嗎？現(xiàn)在還奔波在中澳兩地的潘勇輝表示，從2004年以來，澳大利亞的房子大約有10%~20%的下跌，按照房地產7~10年一個周期看，現(xiàn)在房地產已經有上升趨勢。而且澳大利亞的房地產現(xiàn)在空置率非常低，僅有1%左右。

盧有駿表示，按照澳大利亞60年來的房地產的增長情況看，房地產平均每年的增長在7%~10%左右，收益比較穩(wěn)定。而目前澳大利亞每年的留學生和移民的數(shù)量為30萬左右，保證了房地產市場的強大需求。

特別是現(xiàn)在匯率創(chuàng)下新低，回到了多年前的4.5左右，去年一套50萬澳元的房子，人民幣要300多萬元，而今年只要200多萬元。澳元的貸款利息也僅有5個百分點，而在去年是9個百分點。各種因素相加，現(xiàn)在是個入市好機會。

另一家移民機構經理謝杭東表示，“以房養(yǎng)學”作為一個投資理財?shù)母拍睿�必定會有風險，關鍵是投資者對海外投資產品的信息、程序了解和信心的建立。他建議，投資者對這些投資信息的了解，一定要通過專業(yè)機構去了解，否則風險就更大。

4、問：在澳大利亞買怎樣的房子好？

答：國外投資者只能買一手房。

沒有綠卡也可以到海外投資房產嗎？謝杭東表示，海外投資者只能買澳大利亞的一手樓。由于澳大利亞的房地產交易非常透明，市場穩(wěn)健，比國內的成熟很多，更不存在爛尾樓或者偷工減料之事，所以基本不用擔心政策上的風險。

另外，在澳大利亞，房產沒有70年的產權說法，是永久性產權，所以也沒有什么遺產稅的說法。如果購房者在交了首期后還有五六十萬人民幣的話，加上每月有七八千元人民幣的收入，在澳大利亞置業(yè)并不是難事。

而潘勇輝以自己的購房經驗告訴記者，在澳大利亞買房，一般要通過律師來操作，他會搞掂各種手續(xù)，而且手續(xù)費并不太貴。他當時支付的是1000多澳元，買房的各類稅費在3%左右。

目前來說，投資澳大利亞的房產主要集中在悉尼和墨爾本兩大城市，無論是別墅、公寓還是連排別墅，都存在投資空間，但是關鍵還是看地段。

來源： 中青在線-留學頻道